長かった契約関係は終わり、やっとリノベーションの打ち合わせです。

このオーナー様はご購入されてリノベーションを行い、一旦は賃貸に出し、将来的にはご夫婦お二人で住みたい、というご希望でした。


そこで未来ビルがリノベーション等でいつもご相談させていただいているアトリエサンカクスケールへGo

アトリエサンカクスケール（通称サンスケ）で取締役の村上さんと打ち合わせ。

一級建築士　アトリエサンカクスケール村上さん


サンスケさんは大まかな案を作っていただいておりました。

それを見ながらオーナー様が物件対して持っていらっしゃるイメージをお伝えし
（ドアや蛇口はレトロ感漂う素敵なものでしたので残して活用したい等）
未来ビルとサンスケからは実際に部屋を使用した場合の使い勝手の良さ、
賃貸のお客様のニーズ等、妥協点を見つけていきます。

もちろん予算的な事も大変重要ですので、そのあたりでさらに妥協点を探ります

さらに賃貸に出しますので、家賃設定も重要です

もちろん近隣相場に合わないくらい高く家賃を設定すれば入居者は見つかりませんし、
かといって安く設定しすぎてもオーナー様の利回りも悪くなってしまいます

（利回り＝年間収入÷購入金額　これが10％前後だと利回りは悪くないと考えられております。もちろんケースバイケースですので、あくまで参考程度に。。）




間取り、予算、家賃等大まかに決まったところで、
次回はいよいよ間取りの決定と壁などの色を決めていきます




　　

その後契約書を作成して売主様、買主様ともに捺印



後日決済は銀行にて行いました。


買主様は現金にて決済でしたので借り入れはなかったのですが、銀行さんは快く応接室を貸して頂きました。
（実際借り入れをしないと銀行さんは場所も貸していただけないことがあります。
以前私は銀行の立ちテーブルで司法書士、売主、買主、双方の不動産業者の計５名で立ったまま決済作業を行ったことも有ります。）


ココ初めて売主様とご対面


司法書士立会いの元で様々な書類に捺印する売主様と買主様。

大きなお金のやり取りですので書類関係や領収関係に万一にもミスは犯せません。


無事終了して、鍵を受け取り引渡し完了。


あとは司法書士が不動産の登記を行い原本が届くことを待つだけです。



さて、ようやく物件の所有権を取得して晴れてオーナー様となった買主様。

今から、どのようなリノベーションを行っていくのか楽しみは広がります。

一緒に色々考えていきましょう



次回は、オーナー様と一緒に設計会社にいきま〜〜す




　　

いよいよ重要事項説明


通称重説と呼ばれるこの段階は不動産物件の取引において文字通り大変重要な事。

買主様に対して業者が物件取引に関する事を余すことなく説明します

物件取引に関わる業者の説明。
売主さんの説明。
不動産の登記に関する説明。
都市計画に関する説明。
都市計画以外に関する法律上の説明。
アスベスト、耐震診断に関する説明。
設備に関する説明。

だいたいこのあたりで1時間程度かかりますので、買主様によっては集中力が切れてくる方もいらっしゃいます
（なるべく退屈されないように、実例をあげて興味が湧くように説明しているつもりですが、なにぶん固い話なので。。。）
そして取引条件（金額等）に関する説明。
契約解除に関する説明。
ローンを組まれる場合はローン特約の説明。
それから万が一の場合の違約金に関する説明。

これが区分所有建物（分譲マンションの一室等）だとさらに説明内容が追加されます。

だいたい、買主様からの質問を含めまして所要時間2時間くらい

結構、ぐったりです

しかし、不動産購入に間違いがあってはいけませんから十分納得していただいて、契約へと進んでいきます

ココまで順調に終われば後日、買主様の取引先の銀行にて支払い、鍵の引渡し（決済）です



　　

案内から２週間。。

価格、物件の状態、近隣環境、資金面等　色々お考えくださり買付けを入れることに


最終的には場所が決め手だったとの事。

古小烏という中央区のなかでも知らない方もいるかもしれないこの地名。

レア感丸出しです。


買付けは売主様の希望価格より50万円交渉して入れました。


3日後、売主様の承認もいただき晴れて契約を結ぶ事に




大きなお買物ですから、買主様が購入後に聞いてないことがあっては大変です

そこで不動産業者は宅地建物取引主任者である従業員（もしくは役員）が買主様に重要事項説明書を作成し、重要事項説明を行い、交付しなければならない義務を負っています。

そこで売主側の業者と一緒に契約条件を再三打ち合わせ。
現地で立ち会ったり、市役所、法務局、管理組合等で様々な資料を集めます。


いよいよ、重要事項説明です
（一番不動産業者が緊張するところなんです）



　　

いざ、ご案内です。


私が下見の段階から気に入っていた物件を
やはりお客様も大変気に入っていらっしゃいます。

立地、バルコニーの向きがいい物件です。


不動産というものは読んで字のごとく動かすことができない財産。



よく
「この物件がこの場所にあればいいのにね〜〜。」

とか

「金額や間取りは最高なんだけど、駅まで徒歩15分かかるのが厳しいね〜〜」

というお話を聞いたりします。


先ほども申し上げましたが、不動産。

間取りはリノベーションにより変更することができますし、
金額も売主さんがこの金額でいいよ、と言われれば安く購入する事もで来ます。


しかし、立地と建物の向きは基本的には変更できません。
（もちろん将来的に駅ができたり、建替え等あれば別ですが。。）



今回のお客様はまず立地を気に入っていただきました
（駅、バス停が本当に近い。福岡に中心部まで自転車でOK.）

また、向きもほぼ真南で向かいに高い建物もなく、見晴らしが大変良い

さらにこの物件の住居表示も気に入ってしまいました


後は金額の交渉と自分達のお好みの内装にリノベするだけ。

とりあえず、気に入ってはいただきましたが、
申込に至るまでに資金面で若干お時間をいただきたいとの事。


とりあえず、売主さんにお時間をいただきつつ、早急にご検討いただくことになりました。


つづく。。




　　

こんにちは

今回から福岡Ｒenovation Lifeでは、
現在進行形でリノベーションを行う桜坂のマンションを追っていきたいと思います。




2010年4月某日

買主様が未来ビルにご来店されました

ご要望は桜坂近辺でマンションを購入して、リノベーションしたい。
将来的には住みたいが、とりあえずは賃貸に出したい、との事。

買主様はインターネット等で様々なリノベ物件をご覧になっており、
物件に対するイメージを持っていらっしゃいます

そこでお話をさせていただきながら、物件に対するイメージを共有していきます。


実はココが一番大事

不動産購入という決して安くないお買物であるにも関わらず、
探す不動産会社の担当と買主様との間にイメージが共有されていないと悲惨です

見当違いの物件をたくさんご紹介してみたり、
また、見当違いの物件を内覧して

「こんな物件を希望したのではなかったのに。。」
「この担当営業マンは私の話をちゃんと聞いているのだろうか？」

等、お互いに時間のロスになったり、
信頼関係に暗雲が立ち込めたりする場合があったりするのです

そんなことになったら大変


ですからどんな些細な事でもかまいません。
イメージを共有するため、理想の物件にいち早く出会えるため、
私達担当に何でもお話をきかせてください



話は脇道にそれましたが
その日は、3〜4時間お話をさせていただきました。

翌日、物件を選定し買主様へＦＡＸ

買主様は桜坂周辺の場所を最優先されておりますので、物件は入居中の物件を含め5件程度しかご紹介できませんでした。

まずは、私が下見

5件中3件は入居中ということで外観のチェック。

1件は1階で日当りが非常に悪い。


最後の1件は部屋に入った瞬間から大変気持ちの良い物件でした


現地から全て下見状況を買主様へご報告しながら、最終的に内覧する物件を選定。


内覧日を決め、いざご案内です


つづく。。




　　

オープンハウスを行います



【日時】

3月21日(日)11:00〜18:00
3月22日(月)11:00〜18:00


【場所】

福岡県大野城市筒井5-14-10
アルフィーネ大野城8F


【特色】

昨年新築した物件が早々に登場

大野城随一の高級マンション

その中でも良いポジションに位置するこのお部屋

特筆すべきは

100�uを超える室内と

56.23�u(17坪)もある特大ルーフバルコニー

圧巻です


しかも新築時の販売価格3,790万円が

な・なんと

800万円ダウンの


2990万円

ビックリです



(決して何か問題があるわけではございません)

単なる気まぐれ価格

だから、今回限りのプライスになるかもしれません

この新しさ

この面積

このグレード

この設備





是非、ご覧下さい





念のために

チラシ



場所

新聞の折込広告に
こんな写真を発見しました




あまりの美しさに息をのみました

ギリシャのある町だそうです







未来ビルＮＥＷサイトも
よろしくお願いします
↓

当社、未来ビルの新サイトがとうとうオープンしました

苦節1年

完成度はまだ４０％ほどですが

主要駅の情報はほぼ入力できたので

オープンさせることにしました

このサイトは福岡の賃貸物件を

独自の観点から評価を行い

レーダーチャートとして皆様にお見せするサイトです

おそらく賃貸では全国的にも初となると思います

しかも、恐ろしく細かい計算を行うソフトを

導入していますので

設備が増えたり、周辺家賃相場が変わるだけでも

評価は自動的に変わります

すごいでしょ

絶対に見てください

ただ、初めての試みなので

まだまだ不十分な箇所が多く

少しずつ改良をおこなっている最中ですので

ご理解下さい

未来ビルの新ホームページの入口
↓
↓

リノベーションではないんですが

こんな賃貸物件を発見






近づくと






真正面から





思い切ったことをやる家主がいるものですね


90平米くらいで12万くらいだそうです


アバウトですいません、満室らしいので


住みにくそうな気もしますが

住み心地はどうなんでしょうかね