2010年08月12日

桜坂リノベーション Vol.6

長かった契約関係は終わり、やっとリノベーションの打ち合わせです。

このオーナー様はご購入されてリノベーションを行い、一旦は賃貸に出し、将来的にはご夫婦お二人で住みたい、というご希望でした。


そこで未来ビルがリノベーション等でいつもご相談させていただいているアトリエサンカクスケールGo車(セダン)

アトリエサンカクスケール(通称サンスケ)で取締役の村上さんと打ち合わせ。

一級建築士 アトリエサンカクスケール村上さん
IMG_0417.JPG

サンスケさんは大まかな案を作っていただいておりました。

それを見ながらオーナー様が物件対して持っていらっしゃるイメージをお伝え
(ドアや蛇口はレトロ感漂う素敵なものでしたので残して活用したい等)
未来ビルとサンスケからは実際に部屋を使用した場合の使い勝手の良さ、
賃貸のお客様のニーズ等、妥協点を見つけていきます。

もちろん予算的な事も大変重要ですので、そのあたりでさらに妥協点を探りますパンチ

さらに賃貸に出しますので、家賃設定も重要です

もちろん近隣相場に合わないくらい高く家賃を設定すれば入居者は見つかりませんし、
かといって安く設定しすぎてもオーナー様の利回りも悪くなってしまいますあせあせ(飛び散る汗)

(利回り=年間収入÷購入金額 これが10%前後だと利回りは悪くないと考えられております。もちろんケースバイケースですので、あくまで参考程度に。。)




間取り、予算、家賃等大まかに決まったところで、
次回はいよいよ間取りの決定と壁などの色を決めていきますexclamation&question




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2010年08月09日

桜坂リノベーション Vol.5

その後契約書を作成して売主様、買主様ともに捺印わーい(嬉しい顔)



後日決済は銀行にて行いました。


買主様は現金にて決済でしたので借り入れはなかったのですが、銀行さんは快く応接室を貸して頂きました。
(実際借り入れをしないと銀行さんは場所も貸していただけないことがあります。
以前私は銀行の立ちテーブルで司法書士、売主、買主、双方の不動産業者の計5名で立ったままふらふら決済作業を行ったことも有ります。)


ココ初めて売主様とご対面手(パー)


司法書士立会いの元で様々な書類に捺印する売主様と買主様。

大きなお金のやり取りですので書類関係や領収関係に万一にもミスは犯せません。


無事終了して、鍵を受け取り引渡し完了。


あとは司法書士が不動産の登記を行い原本が届くことを待つだけです。



さて、ようやく物件の所有権を取得して晴れてオーナー様となった買主様。

今から、どのようなリノベーションを行っていくのか楽しみは広がります。

一緒に色々考えていきましょうexclamation×2



次回は、オーナー様と一緒に設計会社にいきま〜〜す車(セダン)ダッシュ(走り出すさま)




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2010年08月06日

桜坂リノベーション Vol.4

いよいよ重要事項説明exclamation


通称重説と呼ばれるこの段階は不動産物件の取引において文字通り大変重要な事。exclamation×2

買主様に対して業者が物件取引に関する事を余すことなく説明しますわーい(嬉しい顔)

物件取引に関わる業者の説明。
売主さんの説明。
不動産の登記に関する説明。
都市計画に関する説明。
都市計画以外に関する法律上の説明。
アスベスト、耐震診断に関する説明。
設備に関する説明。

だいたいこのあたりで1時間程度かかりますので、買主様によっては集中力が切れてくる方もいらっしゃいますがく〜(落胆した顔)
(なるべく退屈されないように、実例をあげて興味が湧くように説明しているつもりですが、なにぶん固い話なので。。。ふらふら
そして取引条件(金額等)に関する説明。
契約解除に関する説明。
ローンを組まれる場合はローン特約の説明。
それから万が一の場合の違約金に関する説明。

これが区分所有建物(分譲マンションの一室等)だとさらに説明内容が追加されます。

だいたい、買主様からの質問を含めまして所要時間2時間くらいあせあせ(飛び散る汗)

結構、ぐったりですあせあせ(飛び散る汗)

しかし、不動産購入に間違いがあってはいけませんから十分納得していただいて、契約へと進んでいきますパンチ

ココまで順調に終われば後日、買主様の取引先の銀行にて支払い、鍵の引渡し(決済)ですexclamationexclamation



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